众所周知，近一段时期，由于持续的高通胀，英国央行接二连三的加息，房产市场也受到了一定的影响。

由于加息后抵押贷款利率的升高，这让很多年轻人的压力也增加了不少，一些买家不得不推迟购房计划，选择等待合适的时机。

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不过，俗话说，风险总是与机遇并存，在这个特殊时期，也有人从中嗅到了机会......

【 海外买家的机会】

据报道，受房产市场放缓和英镑疲软的“诱惑”， 一些富有的海外买家正在用现金抢购伦敦最昂贵的房屋。

Carter Jonas的最新研究指出，伦敦Mayfair、Marylebone等地区近期出现了前所未有的现金买家，其中许多是美元买家，他们利用良好的汇率在伦敦市中心的黄金地段购买房产。

据Carter Jonas的统计，在2022年最后一个季度，Marylebone有80%的买家来自海外，50%的买家是美元买家。

无独有偶，来自Hamptons的数据也显示，2022年上半年，伦敦黄金地段的已售豪宅中有48%被海外买家买下。该比例较2021年同期上涨13%，比疫情爆发之前的2019年高出3%。

而在海外买家的推动下，伦敦黄金地段的交易量也刷下新高。

JLL在最新调查中指出，2022年，买家在伦敦市中心黄金地段（PCL）房产上花费了创纪录的52亿英镑，这一数据比前一年增长了9%，创下十多年来的最高纪录。

市场认为， 这些买家之所以选择在这个时候大肆抢购伦敦房产，主要有几个方面的原因：

一是在全球经济遭遇高通胀的下行期间，投资者会自动逃离高风险资产，选择“避风港”资产。而伦敦优质房产一直被视为抵御通胀，资产保值的优良手段。

二是在当下背景下，一些卖家急于出售房产，现金买家往往能够谈判到更大的价格优惠。

三也是其中相当重要的一点，由于英镑的持续疲软，汇率差给海外买家提供了“高额折扣”。

1、英镑疲软

由于近年来英镑疲软，海外买家不仅借此机会抢购英国房产，而且这一趋势在去年下半年有增无减。

Hamptons表示，自2022年时任英国首相的特拉斯推出“迷你预算”以来，国际买家，尤其是那些货币与美元挂钩的买家的需求出现了前所未有的激增，因为英镑跌至历史低点，他们纷纷抢购以获取大幅折扣。

尽管此后随着英国政府的换届以及经济政策的变化，英镑已收复失地，逐渐恢复至去年8月的水平，但在市场下跌期间进行资金交易的买家现在已经收获回报。

对此，从事房产行业的经纪人Victoria Allner表示， 外国现金买家有效地获得了伦敦房屋的“双重折扣”。

她举例道，去年英镑暴跌时，一位来自中东的超级富豪客户兑换了他们的货币，现在他们的预算增加了25%，准备花在房地产上。

她补充称：“这部分增加的预算实际上与英镑兑美元在9月份低点时的折扣相符。”

Allner女士还表示， 有些人正在用现金购买伦敦优质房产，然后通过再抵押贷款释放资金。

Allner说道：“国际买家，特别是来自美国、中东和亚洲的那些与美元挂钩的买家，一直在寻求积极利用自迷你预算以来贬值的英镑。”

“他们的策略是现在购买，以后再利用现金购买优势和当前货币水平提供的折扣，同时在让入手的房产变得更具吸引力之前不让自己受制于抵押贷款利率。”

很多机构认为，英镑汇率带来的吸引力在新的一年仍将继续下去。

目前，与历史高位相比，英镑汇率仍旧具有很大优势。数据显示，与两年前相比，目前英镑兑美元汇率相当于便宜了12.31%。

Carter Jonas的主管Samuel Richardson对此解释道：

“随着最近注册在首都中心购买房产的现金买家数量激增，2023年将成为伦敦市中心黄金地段市场非凡的一年。”

“2023年伦敦市中心的主要黄金地段仍将是理想的投资地点。Mayfair、Marylebone、Kensington和Chelsea的表现将优于所有伦敦市场，因为这些买家纯粹出于投资目的而以现金购买。”

Richardson还认为，2023年伦敦市中心黄金地段的表现将优于其他地区。一方面是因为市场的供不应求，另一方面，租赁市场的需求飙升也将给投资者带来丰厚回报。

2、现金购买

除了汇率带来的优势外，吸引海外买家的还有一点，那就是现金购买带来的优惠，而这一点也有数据来证明。

根据Hamptons的分析，今年1月份，在伦敦市中心黄金地段（PCL）房产市场已出售的房屋中，有一半是在没有抵押的情况下完成的，这一比例高于2022年同月的42%和2021年1月的38%。

Black Brick也报告称，由于去年全年借贷成本的上升，现金买家的比例增加了一倍多。其中一半的客户现在以现金支付，高于前几年的平均20%。

业内人士称，现金买家之所以受到卖家的青睐，是因为他们能够提供快速简单的交易程序，不像抵押贷款借款人那样，他们必须应对繁琐的贷款流程。

Black Brick的Camilla Dell表示：“许多卖家会非常重视为他们的房产争取现金买家，尤其是在当下的市场中。如果买家能够以现金支付，他们甚至可能会接受较低的房产报价。”

Dell还补充说，美国买家现在非常活跃。2022年，该公司近三分之一的交易是与美国买家进行的，是2021年记录的12.5%的两倍多。

Dell还指出：“美元买家现在关注市场是有投资理由的。由于现金购买的优势，再加上货币效应，美元买家现在能够获得很大的折扣，这一切都非常有吸引力。”

总之，在“英镑+现金”的双重优势下，给了海外买家一个绝好的机会，而伦敦地产长期以来的吸引力和良好口碑也促使买家们更快做出决策。

实际上，不只是住宅引发了买家的抢购，一些投资人也在借此机会入手英国商业房产 。

【商业地产炙手可热】

英媒指出， 在租赁市场的火爆和英镑疲软的激烈下，一些海外投资人也将目光投向了英国的商业地产 。

就在几天前，中国香港地产开发商华懋集团（China Chem）宣布，将以3.495 亿英镑（4.33亿美元）的价格从LANDSEC收购了德勤位于伦敦金融城的总部大楼One New Street Square。

对于这项收购，Knight Frank的负责人Nick Braybrook表示：“虽然伦敦市场不得不像许多其他市场一样适应快速上升的利率，但这提醒人们，即使在动荡时期，伦敦最好的资产也能吸引投资者的强烈兴趣。”

One New Street Square的可租用面积为27万平方英尺，现由四大会计事务所之一德勤承租，租约期至2036年，目前每年净租金约1,680万英镑(约1.63亿港元)，租金回报相当可观。

据悉，华懋打算持有此物业作长期投资，以增加多元化投资。

值得一提的是，这已经是华懋在不到五个月的时间里在英国主要金融区进行的第二笔大型物业收购。

去年9月，华懋还以1.585亿英镑（1.825 亿美元）的价格收购了另一个城市地标万花筒大楼（ Kaleidoscope ）。

除了华懋集团外，就在本月，还有消息称，新加坡城市发展有限公司（Singapore’s City Developments，CDL ）也计划加码伦敦市场。

媒体表示，CDL正在进行独家谈判，希望以近4亿英镑（4.957亿美元）的价格从 Blackstone手中收购伦敦的St. Katharine Docks综合大楼。

CDL在周一提交给新交所的一份文件中表示，它已同意就购买历史悠久的占地23英亩（9.3 公顷）的园区进行独家谈判，同时对交易进行尽职调查。

一位市场消息人士称，CDL长期以来一直在关注St Katharine Docks，希望通过良好的投资提高股东价值。

尽管这笔交易尚未敲定，但据悉，在成功投资了两笔英国的学生公寓交易后，CDL希望能够进一步扩大其在英国的投资组合。

然而，这些大手笔也是只伦敦地产投资版图中的冰山一角。

MSCI Inc编制的数据显示，2022年，流向伦敦房地产的跨境投资总额为124亿英镑，外国交易占到了伦敦房地产资本的57%。

Bloomberg Intelligence的高级分析师Sue Munden表示：“虽然受到俄乌危机和高通胀的影响，但伦敦作为全球投资者目的地的吸引力，以及英镑走软带来的优势，应该会在2023年继续支撑海外投资。”

Munden还认为，国际买家的比例可能会继续保持在50%以上，尤其是在英镑疲软的情况下。她说：“人们对伦敦作为全球城市的长期信心继续使其成为国际上首选的投资市场。”

房产圈的结尾提示：

回顾过去一年不难发现，尽管英国面临着高通胀、持续的加息，以及全球经济下行的波及，这些似乎也对房地产市场产生了一定的影响，但对部分投资人来说，挑战与机遇并存。

英镑汇率的疲软，现金支付带来的优惠，为他们创造了一个良好的投资机会。

不过，无论何时，海外买家持续抢购伦敦房产的背后，仍是伦敦房产带来的附加优势，而这份优势也离不开伦敦这座城市的综合实力。